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  • 开发商“活下去”攻略:缩编减员、优化组织、谨慎拿地
  • 2018年10月17日来源:第一财经

提要:作为资金密集型行业,房企的人力成本一直不是其主要成本,因此助长了这几年地产行业薪资的快速增长。但是随着调控进入深水区,各大房企都开始问管理要效益。

“我年初给董事长的建议是规模优先、兼顾利润,不过现在情况有变化,我们已经调整为规模与利润并举。”一位上市房企高管告诉第一财经记者。

从年初的规模论,到如今的保现金流和利润,大部分房企今年的策略发生了许多改变。“去年很焦虑,今年更焦虑,公司正在不断调整和修正战略规划。”一位TOP30房企高管告诉记者。

焦虑背后,是房企面临融资难、回款难、销售难的多种问题,以往一房难求现象正在淡出人们视线,取而代之的是巨大的营销和回款压力。

对于房地产市场里最主要的参与者,房地产企业所承受的压力正如同幽灵般慢慢露出峥嵘,而这极有可能只是考验的开始。为了提前准备过冬装备,开发商在加紧出货回笼资金的同时,也开启了一个内部管理优化的新周期。

扩张型战略之后,将是防守型管理措施逐步走向前台。

人员收缩

“我们今年还在增加校园招聘指标,但是大部分房企都在缩减或者保持之前的招聘指标。”一位闽系房企副总裁告诉记者。

刚刚开始的校园招聘季,每家房企都开始在各大高校宣讲,看起来一如既往,但是“盛况之下”实则不如之前几年的需求旺盛。

“我们校园招聘的指标和之前一样,但是今年实际的录取我们要看生源质量。”一位上市房企人力资源中心总经理告诉记者。

事实上,纵然很多房企保持同样的招聘指标,但是随着房企规模的扩大,以及人员流失,房企也在悄然缩减自己的人员成本。

作为资金密集型行业,房企的人力成本一直不是其主要成本,因此助长了这几年地产行业薪资的快速增长。但是随着调控进入深水区,各大房企都开始问管理要效益。

“以前的粗放发展是一个英雄带着一群傻子都可以做好,现在要一个超级英雄带着一群英雄才可以做好。”弘阳集团执行总裁张良告诉记者。

房地产向管理要效益的时代来临,人均产能成为每家公司都要关注的点,人员的冗余将影响成本,因此地产公司都开始严进宽出。

近期,恒大内部就发文停止招聘工作,并开始精兵简政,进行优胜劣汰,进一步缩减编制。无独有偶,富力地产内部发文,停止招聘,并开始进一步梳理人员结构。此前,绿地、华夏幸福已经进行过人员优化调整,希望借此降低人力成本。

“现在项目多的公司给的薪资都开始下降,因为反正有人来做。项目少的公司可以给到不错薪资,但是就不知道可以做多久。”一位TOP5房企投资负责人吕春航(化名)告诉记者。

今年早些时候,吕春航每天接到猎头电话不下十个,而如今随着土地投资热度降低,吕春航每天接到猎头的电话也明显少了。

“翻来覆去都是那几家,就是拿不到地的,很多公司都把投资条口的人减配了,没有那么多地可以拿。”吕春航说。

事实上,现金流紧张制约着房企的发展,有房企甚至最近某个月的工资都是通过短期借款才得以发放。

“因为形势严峻,有家房企城市副总以上的高管,开始六折发放工资,而这家房企在此前刚刚进行过调整,把投资条线的一些员工优化掉。”一位业内资深高管告诉记者。

曾经风光的地产人,如今面临巨大压力。行业洗牌在即,优先淘汰的还不是房企,而是一些地产人。

组织架构优化

今年8月,华夏幸福因战略收缩,天津事业部已就地解散。对此华夏幸福回应,公司根据内外部环境的变化,对公司战略进行了重新审视和梳理,对组织和布局做了局部的调整和优化。

“现在已经到了用管理要效应的时代,无论主动被动,房企都在加强自己的内部管理能力建设。”张良说。

记者从多家房企了解到,房企的很多改革换挡,都来源于今年7月的顶层政策。7月31日,中央召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

随后,各家房企都开始意识到,此前的疯狂扩张将不适应未来的精细化发展之路。“以前是市场足够大,大家都可以吃。现在是市场规模一定,那未来必然是你死我活。”张良说。

以弘阳为例,就在投、融、管、退、产品五个维度进行优化管理。

“投资要慎重,基于现金流来寻找投资周期。融资能力要加强,房地产是类金融行业,没有融资什么都没办法进行。管理模式要优化,学习先进制造业降低库存。销售(指‘退’)要狠抓,有了销售和回款,才能带来下一步发展。最后是产品,未来是产品时代,在同样的区域内消费者会比较产品好坏,好的产品才能带来发展。”张良说。

比如管理,张良先抓好各个条线的头部力量,引入头部的优秀经理人,带动整个条线的改革。并希望“组织细胞化”,给每个城市公司配置运营部门,建议运营标准体系,才能在未来的竞争中保持可持续发展能力。

标准化、运营能力加强是每个房企都注意到的问题。

“运营是提高效率的手段,基本每家房企都在不断提高运营效率,有了大运营部门协调,配合大数据,才可以打通我们的所有业务,形成协同。”张良说。

目前,大部分房企都采取的是3级业务架构模式,集团、城市、项目,随着规模扩大,很多变成了集团、区域、项目。为了加强管理和减少成本,很多公司项目总同时负责几个项目,或者将集团平台优化,人才释放到地方公司,进一步提高效率。

事实上,问管理要效应时代已经来临。“房地产进入调控后,考虑到很多企业此前负债过高,这一轮的调控将制约这些企业发展,还有些企业因为负债过高,可能出现掉队。因此,对于房地产而言,将出现新一轮洗牌。”上述高管说。

土地投资减少

“有家比较激进的房企要求他们的高管自己去银行融资,来补贴自己企业的现金流。”一位业内高管告诉记者。

现金流紧张,同样制约了企业的拿地,从目前观察的情况看,土地市场已经进入下行周期,流拍情况不断增加。

“很多政府也在找我们谈,希望我们托底,害怕土地也卖不出去。”吕春航说。

而这个时候,谁持有现金,谁有较低的财务安全,谁就把握了主动权。

“以前并购市场总是多家抢一个项目,但是还是有很多项目送上门来。”福晟国际行政总裁童文涛告诉记者。

10月9日晚,华夏幸福公告,旗下多家全资子公司与万科签署《股权转让及合作协议》。万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地,均为住宅用地,总用地面积约339338.36平方米。

华夏幸福的土地转让,更是被业内认为现金流过于紧张,因此不得不出手项目。

“我们谈判的空间越来越大,开始对项目挑挑选选才买,我们也比之前更谨慎。”吕春航说。

中原地产研究中心统计数据显示:一线城市年内成交352宗土地,平均溢价率只有8.24%,刷新了历史最低,住宅土地也一样低迷,合计成交的128宗住宅土地平均溢价率只有8.77%,而在2016年则高达66.9%,也同样刷新了历史最低。

“所有公司都在收缩拿地预算,很多地方也开始取消预售,我们拿地可能也会重新进行测算。”吕春航说。

 



责任编辑:周锦秀
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