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  • 楼市入秋房企加紧“御寒”:暂停拿地 土拍量价齐跌
  • 2019年09月09日来源:国际金融报

提要:在中报亮眼数据的背后,各家冷暖自知。即便年初大家已有意识地放慢了前进的脚步,但由于各大房企拟定的全年目标本身就不高,因此上半年的销售完成情况普遍仍维持在目标销售额的40%左右。

各大房企年中业绩会刚刚散场,喧嚣过后,楼市也渐渐冷了下来。

在中报亮眼数据的背后,各家冷暖自知。即便年初大家已有意识地放慢了前进的脚步,但由于各大房企拟定的全年目标本身就不高,因此上半年的销售完成情况普遍仍维持在目标销售额的40%左右。

上海易居房地产研究院数据显示,今年8月,4 个一线城市成交面积环比下降 19%,同比下降 16%;18 个二线城市成交面积环比下降 10%,同比增长 6%;18 个三四线城市成交面积环比下降 4%,同比下降 17%。

其中,8月百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%,更是低于1月-7月均值。TOP30房企中,有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年,百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。

楼市真正入秋。

下半年基本暂停拿地

从往年经验来看,刚经历了6月的业绩冲刺之后,7月和8月的楼市出现降温并不令市场意外。市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”,毕竟不少房企习惯的上下半年销售比例为“四六开”,因此无论上半年业绩完成得如何,各大房企依旧对下半年完成业绩目标很有信心。

但今年的市场下滑,还有一个不可忽视的背景,即调控继续施压,融资渠道大幅收紧。

7月30日召开的中央政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央控制房价上涨的决心,业内普遍认为下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为零。

同时,在资金端,央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。日前,监管部门又严令限制资金流入房地产行业,特别是近年来炙手可热的ABS融资、房地产信托。即便各大港股上市公司热衷的海外融资渠道,也变成了“只能用于借旧换新,不得增发新债”。

受此影响,开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。

在今年的中期业绩会上,一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的”。此外,包括富力、旭辉在内的多家房企掌门人,均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。

事实上,即便没有表明“暂停拿地”,但不可否认的是,越来越多的房企在今年中期业绩会上释放出谨慎乃至收缩的信号。例如,龙头房企万科将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落;碧桂园则称,未来要看机会均衡布局、分散风险。

土拍“量价齐跌”

房企的谨慎态度,第一时间直观地反映在了土拍市场。

8月29日,南京国土局集中拍卖了11幅地块,总出让面积达56.5万平方米,起拍总价超158亿元,其中,涉宅地块多达8幅,出让总面积超56万平方米。这样的土地出让规模若放在上半年,恐怕又会引发一场房企间的史诗级抢地大战。但令人意外的是,此次土拍最终有7幅地块以底价成交、1幅地块流标。

不止是南京,即便是当前炙手可热的粤港澳大湾区,下半年来“底价成交”和“流拍”现象都已屡见不鲜。

上海易居房地产研究院数据显示,2019年8月,40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米,环比大幅下降16.9%,为 3 月份以来首次环比下降,同比大幅下降17%。土地出让金方面,8月40个城市土地出让收入为1933.7亿元,环比下降30.3%,同比下降11.2%。

由此看来,7月30日中央政治局会议的定调可谓立竿见影,且这一降温态势恐非一朝一夕。

联讯证券分析师李奇霖在研究报告中预测,在监管全面封堵房企融资的当下,后续房地产投资大概率会出现加速下行,且这一趋势可能会持续到明年年中。

不过,有业内人士向记者表示,房企获取土地是有周期性的,为了在年底实现结转,不影响年报的利润和现金流情况,大家本就习惯于上半年拿地,下半年回款,所以“下半年基本暂停拿地”不一定是市场下行的变现,而是一种常态。

财经评论员严跃进也向记者分析称,一方面,这与上半年土拍市场火热有很大关联,不少房企上半年以及过往剩余土储已十分充足;另一方面,也确实与开发商所谓的“拿地周期”有关。

不过,在严跃进看来,即便受房企的拿地周期影响,这一状况在往年并未表现得如此明显,也不会有多家房企明确表示“基本暂停拿地”。“今年政策影响较大,特别是融资政策,融资越难就意味着融资成本越高,土储越高,占用的资金也越大,这也是今年大家都强调土储适中、加快周转,而非越高越好的原因”。

进入全员卖房时代

一边是来自销售规模的增速压力,另一边是融资、销售受限,房企陷入了两难的尴尬之境。

特别是对于不少正处于规模冲刺关键时期的中小型开发商而言,随着行业集中度进一步加剧,其正面临生死存亡的关键时期,开启“全员卖房时代”的营销模式,成了打胜这场战役的有力武器。

时代地产就是其中一员。

日前,市场有传言称,时代中国公司下达卖房指标,要求从普通员工到副总裁都要完成卖房指标,若在规定时间内完成不了就会被裁员。

随后,时代中国快速回应称,这实为房企现在通行已久的全民营销,公司只是号召发动大家积极宣传、推荐公司项目;且裁员信息不实,公司并没有下硬性的指标要求。

虽说裁员是假,但全员卖房是真。这一无奈的举措背后,所映射的或是中小型房企在市场下行压力下对于营销业绩渴求。

面对政策压力,虽然碧桂园、万科等龙头房企可以不慌不忙地指出要有质量的发展,但那些还在全力冲刺“千亿”的众多房企,则不得不顶着压力,逆水行舟,继续做大规模。

例如,年初定下千亿销售目标的美的置业,在上半年销售规模完成度达47%的基础上,仍表示要加快去化。美的置业高级副总裁徐传甫在业绩会上表示,现在整个公司正采取各种措施,从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动,保证千亿目标实现。在下半年的销售策略中,“一盘一策、抢收市场”,“持续打造自销渠道”等也被美的置业分列出来。

此外,记者还注意到,为应对当前市场下行周期,越来越多的房企选择牺牲部分利润,转而选择“合作模式”来冲击规模。

在禹洲地产的年中业绩会上,谈及今年上半年合约销售额284.74亿元中的权益占比,首席财务官邱于庚坦承,今年上半年,公司为了冲规模,做了些牺牲,适当调整了权益占比,由去年的70%降至60%左右。不过,邱于庚强调,冲破千亿后会慢慢把权益提上来。

严跃进认为,一方面,在调控深入、融资收紧的大背景下,大房企普遍选择主动控制扩张速度,提前储备现金流过冬;另一方面,行业分化的加大在所难免,因此中小房企为了继续扩大规模,提升自身的行业影响力,在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下,寻找具有优势且能互相借力的同行或金融机构合作共同开发,不失为一种有效的解决方案。



责任编辑:周锦秀
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